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买房选在什么地段更能升值?我有一个简单粗暴的办法

思考的知乎君(知乎日报)   2018-04-16 16:57

[摘要] 选择地段,每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足,各自需求不可能挨个解答,从大的原则上看,我这个答案,只能覆盖一个相对核心问题:买房选在什么样的地段,更能升值。

图片:Public Domain

买房如何选择地段?

知友:汪有(2300+ 赞同,知乎编辑推荐)

我作为商业地产从业人员,业务并不涉及住宅,所以在我自己衡量地段的时候,视角和传统的主做住宅的从业者不大一样,更愿意从商业及住宅城市功能融合上来分析地块价值。

这里说个前提:选择地段,每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足,各自需求不可能挨个解答,从大的原则上看,我这个答案,只能覆盖一个相对核心问题:

买房选在什么样的地段,更能升值。

而考虑到知乎受众群的实际,大多还是年轻人,没有一步到位直接在城市核心的实力,通常要在几个区块中进行抉择,那这一个问题进一步细化为:

年轻人实力有限,不能一次性直接购买核心区大户型物业,首次或二次置业,应该买房在什么地段,更能升值。

我有一个简单粗暴的办法:看控规。

因为,我国的地产走势,受到政府影响非常大,政府对一个区域的经营投入,直接影响这个区块未来的发展,和升值潜力。

所谓「控规」,是「控制性详细规划」的简称,大概指的是,在城市建设中,政府对一个地块,有着怎样的规划。

你在搜索引擎里随便一搜图片「控规」,你看到这些花里胡哨的图片,都是——

看控规,最重要的是什么呢——

我认为,是颜色!(逃

如果你去看这些控规图里的颜色,会发现,基本上颜色来来去去都是那么几种,实际上代表着不同的地块规划——

这也太复杂了,你也不太能记住。我建议重点关注的无非是:居住用地,就是黄的,办公/商业用地,基本是红的/粉的。(不同的图有细微差异。)

这个颜色比例,很重要。

居住用地与商办用地的比例,直接决定了未来这个地块的发展。

原因很简单:如果这个地块都是黄色的居住用地,证明这里只是一个居住型的卫星城,并没有不可替代的优势;而如果这个地块大面积比例是商办地块,则商业的繁荣,必然在此提供了工作岗位,这些人群倾向于就近购房或者租房居住,未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行,由于旁边有足够的商业和工作人群,这里的房价,至少跌的缓。

拿我所在的城市,广州为例:

广州最核心的CBD地块,就是珠江新城花城广场一线CBD,控规长这样:

(资料来源:第一太平戴维斯 商业楼宇部广州市土地开发中心,以下同)

你看,中间整体地块全都标红,全是甲级和超甲级办公楼,旁边的黄色地块住宅,必然价值上存在不可替代性。这个区域云集着广州一大半以上的五百强、金融、大国企总部,所以这个区块的住宅,也是最贵的。

当然,现在说这里的房价贵,是马后炮。但当年你看到这张控规图,就应该有个预期,这个区位的房价,一定不差。事实上就是这几年,随着中央红色地块的写字楼一栋一栋建好,办公人群越来越多,地铁线路越来越挤,周边的房价涨了好几倍。

如前所述,年轻人买不起这么成熟的中心区,那么我们来看一看在建的周边区域,基于同样的逻辑,哪些更有发展。

比如:下面的广州广钢新城及白云新城 CBD

这两个地块,距离市中心都算近,也都是政府重点开发的区域。有一点值得留意——

地块里,大片面积都是黄色的住宅用地,而不是红色系的商业用地。即使售楼部的妹子再跟你说什么「这里面政府投入的规划非常好,很多企业都已经进驻」,你也要明白:控规里没有规划什么办公用地,这里就没什么工作岗位。

广钢新城明显是居住区,白云新城口口声声说自己是个 CBD,但是里面能上班的地块,主要是集中在地图左下一带,其实还是一个居住区。相对的不可替代性,就弱。

当然,这两个地方房价现在也很高,主要是得益于距离市中心近,但它的发展后劲,我个人态度就相对保守。

再比如:广州的金融城片区及琶洲互联网创新集聚区

这两个区块,一眼看去,就知道和上两个地段完全不同。

首先,这两个区域里,大比例都是红色的商办地块,未来预期会有大量人群在这里办公,许多企业都会入驻。而这么密集的办公人群,如果就近买房,只能选择周围非常少量的黄色居住区块。所以,这里未来的住宅,在我看来是广州未来非常值得购买的地段。

其次,这些商办地块,现在还没盖好,所以区内住宅需求还不算特别大,一旦盖好,必然迎来上涨。

第三,这两个区域,里面的物业基本上都是很高层的超甲写字楼(具体可以在地块的控高和容积率数据里查到),未来容量大,都远远超过上面白云新城左下角的地块容积率,容量越大,未来对周边住宅带动越明显。

但是,也不能完全照搬我的经验,具体问题也要具体分析,比如我们看一下同在番禺区的汉溪长隆商圈及万博 CBD 商圈:

粗粗看上去,两个区内都有大片深色商业办公地块,黄色住宅地块比例都比较低,是不是两个地方住宅都具有同样的潜力呢?

其实不然,光看了地块规划是深色,也要看规划了以后,具体拿来干啥。

同样是深色的商业办公地块,既可能拿来做写字楼、也可能拿来做商办性质的居住型公寓。只有写字楼才能提供产业发展,公寓还是用来住的,不但对区内住宅价格没啥支撑帮助,还可能分流居住需求。

这两个地块,发展就完全不同——

左边的汉溪长隆商圈,里面虽然也有很多深色地块,但你实际去溜达一圈就发现,这里面大部分是保利和奥园两个地产商盖的公寓,写字楼占比相对不高。

而右边这个万博 CBD,里面虽然也有公寓,但很多项目都是写字楼项目,楼层高、体量大,以后会有很多人真真正正在这里上班,所以过去几年里,右边的万博 CBD 的房价增长,就一直比左边的长隆商圈好。(当然还有一个因素,左边先通地铁,右边后通,而且有在建线路,也享受了较大增幅。)

当然,每个城市有每个城市不同的地段和规划,每个地段也有各自的优势,总结本文,主要的原理如下:

1. 看控规:优先选择整体地段中,商业写字楼用地比例大的;

2. 看用途:同样很高的商业办公用地比例,选择里面真正拿来做写字楼的;

3. 看产品:同样拿来做写字楼,选择里面楼层高、总面积大的;

4. 看时间:同样的产品,选择住宅先盖写字楼后盖的,这样写字楼盖好住宅才升值。

此外,还要注意:

这种控规选地段法,本质上是「分享城市发展及政府商业规划的红利」,这非常考验城市发展和政府执行力。

在北上广深一线和强二线城市,城市发展相对迅速,政府规划的商业区通常都能真正发展成商业区,我的这个原则,相对有用。

但是如果是弱二线城市乃至于三四线城市,经常出现政府规划了一个开发区,想的很好,大干快上,规划了连片写字楼,结果城市经济不行,跟不上去,规划了也没人来上班,那就不适合采用我这种地段选择法。

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