[摘要] 随着今年以来不断有房企被曝债务违约，隐藏在销售业绩光鲜外表下的“冰山”正被拉开帷幔。
尽管融资环境一再收紧，调控一再施压，房企在土地市场上的竞逐依然激烈。无论是碧桂园、万科，还是冲刺千亿的中型房企，追求规模与扩张仍是它们的主流选择。
据中原地产研究 统计，截至5月30日，23家龙头房企通过招拍挂权益拿地金额达5409.7亿元，其中拿地超200亿元的房企达10家。碧桂园以2405.84万平方米权益拿地面积、635.68亿元权益拿地款成为前5个月拿地 多的房企。排在其后的是万科和保利，拿地款均超过450亿元。
左手拿地右手融资，房企惯用的高 扩张路径，如今也面临关卡重重。
“到2020年 50强房企会拿走市场上80%的开发贷款，50强之外的房企开发贷将越来越紧。所以未来50强房企就是融资的新门槛，如果不能拿到更多的钱，就不能加快发展，就不能够获得市场地位。”新城控股副总裁欧阳捷表示。
融资越来越难了。是坚持“现金为王”，还是“扩张在前，现金流在后”，已成为决定 房企生死攸关的大事。
寡头竞争加剧
今年年初，路劲集团董事局主席单伟豹在出席一次活动中就表示，“(房地产行业)现在是强者越强，集中度很高，这个情况已经出现了，很快会形成寡头竞争”。
不论是在房地产销售市场，还是在土地市场，抑或在融资市场，这种寡头竞争的趋势都更加明显，即房地产市场越来越成为大型房企垄断的舞台，诸如碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、融创中国、绿地控股、中海地产、龙湖等，无论是在销售市场还是在土地市场都稳居前十强。
根据克而瑞数据，今年前5个月，碧桂园以3345亿元的销售金额登顶，同比增长了37%，碧桂园同时也是今年在招拍挂市场上拿地 多的房企。
同样得益于三四线城市布局，中国恒大今年前5月销售规模达到2552.6亿元，同比增长了39.5%。通过招拍挂市场权益拿地金额达267.23亿元。
万科前5个月累计销售额2392亿元，近几个月的单月销售规模都在430亿元左右。此前供货稍显不足的万科，在拿地上步伐加快。今年前5个月，万科通过招拍挂市场权益拿地477.95亿元，仅次于碧桂园。
保利地产前5个月累计销售金额1544亿元，通过招拍挂市场权益拿地451.19亿元。
此外，龙湖地产、中海地产、旭辉集团、绿地控股、中国恒大、华润置地、招商蛇口前5个月在土地拍卖市场上的权益拿地金额均超过了200亿元，前5个月销售金额均超过500亿元。
而融创中国则继续发挥其在并购市场上低价略地的 。据融创中国5月28日公告，董事会已通过出资95亿元人民币或等值港币，购买万达商业3.91%的股份。
2017年业绩会上，融创中国董事长孙宏斌表达了他对并购的热衷。他承认在融创中国的扩张之路上，“并购”扮演了至关重要的角色，并认为未来房地产行业只会越来越集中，并购拿地的模式远比招拍挂模式更为有利。
前5个月融创中国的销售业绩亦突破千亿元，达到1453亿元，仅次于碧桂园、恒大、万科、保利，排在行业第五名。
相比于市场前景难以保证的三四线城市，二线热点城市土地市场仍是房企竞争的主战场。
5月30日，合肥土地市场上，超30家房企激烈抢夺10宗地块，这场没有硝烟的战争持续了两个多。 终，1072.49亩土地成功出让，总价款89.41亿元。其中，中南建设以17.455亿元夺得高新地块，楼面价11159.87元/平方米，溢价率147.99%。宋都集团以13.542亿元夺得巢湖地块，刷新巢湖总价、单价双纪录。
5月23日，江苏常州天宁区两宗地块进行网上竞价，两宗地均达到 限价触发熔断。
据中原地产研究 统计数据显示，截至2018年5月28日，50大城市合计土地出让金高达1.39万亿元，同比2017年同期的9360亿元上涨48.3%，多卖了4520亿元。
杭州市土地出让金位列50城 ，达1244亿元，同比大增210%。热点城市中，包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个城市卖地均超过200亿元。
2018年以来，大量房企进入三四线城市拿地，推动了热点三四线城市土地销售额创下历史同期纪录。如，佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等城市前5个月卖地金额均超过100亿元，增长 明显。
值得注意的是，除了个别三四线城市土地溢价率暴增，大部分城市土地溢价率出现同比下降的趋势。
数据显示，今年前5个月一二线热点城市土地溢价率基本保持在10%左右，明显低于2015～2017年平均30%的水平。以北京为例，2017年平均溢价率是24%，2018年至今则降至13%。
扩张引发资金吃紧
从房地产行业发展角度看，拿地与扩张永远是不变的主题。“大型房企这几年市场占有率提升，规模目标不断调整，补货需求越来越大。”有房企人士表示。
但是，在楼市调控更严、融资更难环境下，上市房企的负债率也达到了近年来的 点。支撑房企扩张拿地的资金愈发吃紧。
Wind数据显示，2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿元，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿元，34家房企资产负债率已经超过80%。
今年一季度，A股128家上市房企负债合计达到6.86万亿元，平均资产负债率64.13%，负债超过百亿的房企增加到67家，资产负债率超过80%的房企数量35家。万科、绿地控股、华夏幸福、保利地产的资产负债率分别达到84.04%、88.67%、81.32%和78.45%。中南建设、泰禾集团的资产负债率则高达90.78%、88.46%。
碧桂园等港股上市房企负债同样处于高位，碧桂园、中国恒大、融创去年总负债分别为9330.57亿元、15195.44亿元、5624.44亿元，资产负债率分别为88.89%、86.25%、90.27%。
房企的现金流并不容乐观。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半，万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。
而且，大房企的融资途径也不顺畅。
5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。原本这200亿元资金中，碧桂园计划用150亿元做长租项目，剩余用于偿还银行贷款。而碧桂园银行及其他借款一年猛增663亿元。
5月30日，合生创展2018年非公开发行公司债券亦遭“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿元。
随着今年以来不断有房企被曝债务违约，隐藏在销售业绩光鲜外表下的“冰山”正被拉开帷幔。
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